永寧縣黃羊灘農場一家小院里栽種的花卉和綠植。
進入秋冬季節，大部分農村小院處于閑置狀態。
小院里搭建的休憩角落。（圖片均受訪者提供）
編者按
在城市周邊鄉村購一處農家小院，栽花種樹務農，是城市人對鄉村生活的向往，不少人將夢想變為現實，當起了現代版陶淵明。但，“在農村置產”這事兒真的靠譜嗎？近日，記者走訪周邊農家小院，帶領讀者去除濾鏡，深入了解其中的“門道”。
向往的生活：扶禾東籬，離城索居
幾年前，永寧縣黃羊灘農場建設的一處抗震房小區對外出售，開啟了城市人鄉村“購房”的熱潮，以銀川市區為主的一些居民或看中房屋的投資潛力，或看中了近郊實現“田園夢”的機遇，紛紛低價入手小院，周女士也是其中一員。近日，記者走進小區住戶周女士家小院時，她正忙著喂雞，小院被劃分成種菜、種花、養雞等不同區域，每個區域都被打理得干凈整潔。
周女士除了過年回兒女家住兩天，其他時間住在小院安享田園生活。“孫子都大了不需要我幫忙接送，我就在這住著弄弄花、養養雞，周末孩子們過來玩，比在城里自在?！彼f，她每年都會根據季節變化種植不同的蔬菜，讓自己的餐桌四季都有新鮮的食材。
隔壁院子里，于女士正拿著掃把清理路面。有段時間沒來這邊了，趁著春節空閑，她和家人就來看看，順便放松一下心情。“夏天過來的時候白天在田里干干農活，傍晚坐在院子里吹著涼風，喝茶聊天看日落，這種生活和城市完全是不同的節奏，一下就讓我重新找回了內心的平靜，很愜意。”于女士說。
和其他院子的主人一樣，每年春天，于女士都會在院子里種一些時令果蔬和花草，牽牛花、杏樹、棗樹、月季……“看著自己親手種下的植物慢慢長大，那種成就感是無法用言語表達的，而且自己種的菜吃起來格外香，這是在城市里無法體驗到的味道。”她邊拿著手機向記者展示照片邊回憶著去年的田園生活。
近年來，越來越多的城里人選擇到農村“置產”，過上了與土地為伴、與自然和諧相處的生活。賀蘭縣金貴鎮占地5畝多的院子租一年8000多元，銀川市西夏區南梁農場集市旁毛坯小院售價8萬元，賀蘭縣洪廣鎮金鑫村占地10畝的院子13萬元，靈武農場的小院18萬元左右……市場上，不同面積、不同位置的小院定價不同。只要打開微信視頻號搜索“農村購房”，就會出現“獨院精裝小樓”“毛坯小院，體驗自己裝修的快樂”“精品小院，拎包入住”等不同類型的宣傳視頻推薦。
“大部分人買的都是毛坯小院，這樣可以按照自己的喜好進行裝修，如果不想住了轉手賣或者租都方便?！便y川市一房屋銷售公司的置業顧問小胡介紹，目前在農村買房的大多是中老年人，特別是老年人居多，他們鄉土情結更濃，喜歡自己在地里搗鼓點什么，有的老年人還會約著朋友搭伴一起買，住在一起方便串門。相較而言，年輕人咨詢、了解較多，購買較少，購買目的大部分也是為家里父母買，只有極少部分人計劃用來創業?！澳贻p人現在工作壓力大，能靜下心在農村待著的不多，他們更多還是購買市區內的剛需性住房或改善性住房?！毙『治?。
沉浸式農家生活：看上去很美
種花、拔草、澆水、賞月……翻開銀川市民劉女士的微信朋友圈，儼然一個電子日記本，上面記錄著她近一年的生活：“七點半到十點半，忙除草、喂雞，這只雞太調皮了，休息都到樹枝上了。”“小雨淅淅瀝瀝，乘著涼快干活吧！”“早上起來拔草翻地，看看花兒，緩緩……”
去年4月，劉女士到賀蘭縣金貴鎮的朋友家串門，一進門就被小院風光吸引了目光：自己搭的花架、種的菜、養的雞……這些場景一下勾起了她的田園夢。
“我從小就有土地情結，以前一直有個田園夢，但是忙于工作沒法實現，正好去年退休了，時間上也富裕，我就想也租個院子圓一下自己的夢想。”劉女士的想法得到了家人的支持：一來可以在院子里栽花種樹務農，實現她對鄉村生活的向往；二來家里人周末和節假日可以去住，讓孩子們有機會親近大自然、了解農村。
萌生了這個想法后，她便通過朋友聯系了幾家村民的院子查看，最終選擇了一個10畝小院。去年5月以后，遠離手機，每天淌水、施肥、摘菜、帶孫子在田里忙活成了她的日常，朋友們也收到了她種植的西紅柿、辣椒、青菜、葡萄等豐收成果。
短暫的快樂時光后，去年11月劉女士回歸城市。入冬以后沒什么農活，租房時沒有考慮取暖問題，就沒有安裝暖氣片，導致小院住著有點冷，只能回城里?！拔液灹?年的租房合同，但是過了明年春天才能回來住，感覺有點浪費了。”她惋惜地說。
在永寧縣黃羊灘農場“置產”的于女士也坦言現實和想象中的田園生活不太一樣。2019年，于女士和朋友兩家合伙購買了兩個相鄰的院子并將兩個小院合并打造成一個獨院。玻璃外墻、開放式廚房、茶室、燒烤區域……一切都是按照大家喜愛的設計元素進行裝修，他們實現了和朋友在農家院子喝茶、聊天、散心的小愿望，小院子也成了小區有名的“樣板房”?！敖洺Ｓ腥寺愤^時來參觀我們的房子。”她坦言，“樣板房”背后的費用昂貴。
“改水改電、鋪地鋪路，買各種裝修材料，人工費，300多平方米的房子買下來花了近20萬元，但是裝修的價格翻了好幾番?！庇谂扛嬖V記者，最初買房時一方面是想著能有一個自己的小院，方便朋友們聚會玩耍；另一方面是計劃打造成獨特的戶外拍攝地，所以裝修由兩家人一手操辦。但受疫情影響，拍攝的想法沒能實現，他們也因小院距離市區較遠，來小院享受田園時光的機會較少。
“夏天一個月能來兩三次，過了秋天就不怎么來了，院子大部分時間都閑置著?！庇谂客嘎?，由于距離較遠，沒有專人打理，去年自己種的杏子、棗子等時令水果都爛在了地里，著實可惜。
此外，小院的物業管理也一直是于女士和鄰居們頭疼的問題?！皠傞_始說有物業公司管理，但一部分購房者不愿意繳納管理費用，物業公司就撤出了，就沒有專人打掃小區內的衛生，只能靠周圍鄰居的自覺性?！庇谂棵看位爻侵岸紩⒗鴰ё撸龅健白話唛T前雪”。
黃先生也面臨著交通不便的問題。幾年前，黃先生給剛退休的父母在永寧縣三沙源附近買了一個院子養老。老兩口在院子里種菜養花，享受了幾年靜謐的田園生活。但去年黃先生的父親去世后，只有母親一人住在小院，雖然生活變化不大，但是讓黃先生和家人有了一些憂慮。
“之前我爸還在的時候互相有照應，老兩口出去買東西或者進城開著車就走了，但是現在老太太一個人，我們擔心她沒人照顧，讓她回來住她不愿意，只能我們多跑過去?！秉S先生說，當初買的時候覺得這里安靜，適合養老，但是沒考慮距離問題，現在老人不方便來回的時候就怕她萬一有個頭疼腦熱，子女無法及時發現或者趕過去。
進村“置產”：愛它不容易
幾年前，平羅縣居民胡某與村民張某協商，“購買”了張某的宅基地。去年夏天，張某與胡某協商，想重新買回該宅基地，在付款時經他人提醒得知胡某不是村里人，二人買賣宅基地的交易是違法的。“既然違法，那買賣合同就是無效的?！睆埬骋蠛撤颠€宅基地，胡某則要求張某支付其宅基地購買款及地上附著物增值費用，后雙方協商未果，張某向法院訴訟維權。經法院調解，雙方依法解除宅基地轉讓協議，張某向胡某返還了宅基地購買款、地上附著物增值費用后，胡某將宅基地返還給張某。
生活中，農村房屋“買賣”似乎成為一個普遍存在的現象，而由于我國實行房地一體原則，村民在“出賣”自己的農村房屋時，勢必處置房屋下的宅基地使用權，那么這種處置行為是否合法？買賣合同的效力如何？如果賣房者反悔怎么辦……針對這些基礎的法律常識，寧夏朔方律師事務所律師黃彩弟作出了詳細解釋。
“根據《中華人民共和國土地管理法》相關規定，村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或用于非農業建設，村民對宅基地也只享有使用權，故將宅基地上的房屋出賣給本村以外的成員不受法律的認可與保護。即使將宅基地上的房屋出賣給同村成員，也應符合《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款的規定，還應經本集體經濟組織和政府部門依法批準?！秉S彩弟說，因此，根據相關法律規定，一般情況下，如果房屋買賣雙方均為本村符合條件的村民，雙方自愿簽訂且協議內容不違反法律法規的強制性規定和公序良俗，那么協議通常是合法有效的。但如果房屋賣給本村集體之外的人，雙方簽訂的買賣合同違反法律強制性規定，屬無效合同。
據介紹，合同無效的法律后果就是相互返還，一般就是出賣人將房款返還買受人，買受人將房屋返還出賣人，但實際上買受人居住之后都會投入財力裝修改造，屆時都會造成更大的經濟損失。
“因買房而可能產生的利益損失可分為直接損失和間接損失。直接損失包括購房款及利息、裝修費用、擴建改建費用等，間接損失包括房屋增值部分損失、信賴利益損失、附屬設施投入損失等?！秉S彩弟說，若買方對房屋進行了裝修，賣方需對裝修費用進行補償，裝修費用的補償可以通過評估機構評估確定，也可以根據裝修發票、裝修合同等憑證計算；對于買方在購買房屋后進行的擴建、改建部分，賣方也應根據擴建、改建的實際投入成本及評估價給予相應補償。
對于房屋增值部分的損失，可以通過比較購買房屋時的價格和當前同地段、同類型房屋的市場價格來確定增值部分，由賣方對買方進行賠償；買方為簽訂和履行合同而支出的交通費等合理費用及買方因信賴合同有效而放棄其他購房機會或投資機會產生的損失等信賴利益損失，在合理范圍內也可要求賣方賠償。若買方在房屋周邊建設了車庫、水井、化糞池等附屬設施或配套設施，可以要求賣方賠償這些設施的建設和投入成本，以及因合同無效導致這些設施不能正常使用而產生的潛在損失。
“房屋能否過戶問題，也須依據合同雙方身份判定。”黃彩弟介紹，“農村房屋買賣后在滿足一定條件時可以過戶，但出賣方無法將房屋協助過戶至非同一集體經濟組織成員的買受人名下?！备鶕吨腥A人民共和國土地管理法》的規定，符合規劃和用地標準的房屋在買賣雙方是同一集體經濟組織的成員且買受人沒有住房和宅基地的條件后，買賣雙方達成協議且協議內容合法有效的，經農村集體經濟組織同意，報鄉鎮政府審批通過后可以辦理過戶手續。
“還有一些返鄉村民和城鎮居民共同建造房屋養老或作為民宿、創意工坊的情形，根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定，宅基地僅能建造宅基地及附屬設施，對于利用取得的宅基地使用權建造以營利為目的的生產及商業用房為法律所禁止。村民的這類做法應綜合分析，比如建造房屋用于養老的情形符合法律規定，但作為民宿、創意工坊一般不被允許，且出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準?！秉S彩弟說，不過，目前也有部分地區為了鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，出臺了相應的政策對此進行支持。（記者 張適清 陳 思 馬 忠）
記者手記 | “置產”雖美 但需理性對待
“退休兩年多了，每天就是吃飯、遛彎、睡覺，實在無聊，于是就到農村買個農家院，這一下就改變了我的生活狀況，每天感覺充實得很，總有忙不完的事、干不完的活！”這是網友的一段發帖，也代表著一個群體到農村購房的初衷。
首先，農村小院式田園生活固然好，但一旦購買行為被認定為不合法，就會面臨“白花錢”的困境。其次，購房后的附加成本如何計算？簡裝還是精裝？中式還是日式？全包還是半包……如果想讓小院成為“理想家園”，這些話題都是每個裝修人繞不開的煩惱，不會因為房屋的地理位置不同而有所改變。再次，在小院住真的好嗎？對時間充裕的退休老人而言，在小院種田養雞能讓他們單調的退休生活豐富多彩，而且無需考慮時間成本和交通成本，但對其他群體而言，這種悠閑是有限的，更多人仍需為生活奔走，在小院生活的時間只能是短暫的假期時光。
因此，小院愛好者們在“置產”前都應充分考慮改造成本、交通成本、居住頻率等問題，切不可盲目跟風，如果想嘗試，可以考慮先從租賃入手。
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